ПРОЕКТИРОВАНИЕ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА, ПРОЕКТИРОВАНИЕ ГЕНПЛАНА

   Проектирование поселка всегда начинается с разработки концепции, несколько вариантов генплана на выбор. Заказчик выбирает один из вариантов и пускается в разработку. На генплане происходит разбивка земельного участка на различные по назначению территории: земли под застройку, земли под дороги и коммуникации, земли общего пользования, подсобный и административные здания и строения, зоны отдыха, инфраструктуру, автомобильные и пешеходные дороги, инженерию.

Для разработки концепции поселка необходима информация от заказчика: топосъемка, геология, геоподоснова, и дендроплан. Заказчик совместно с архитектором должен разработать техническое задание на проектирование поселка.
Архитектурная мастерская гарантирует - все чертежи и проектная документация соответствуют СНиПам, правилам и нормам ГОСТам. Чертежи выполняются на профессиональном уровне с соблюдением всех норм и правил. 

    Заказчик может выбрать один из предложенных вариантов или более дешевый упрощенный вариант концепции, необходимый для предварительных расчетов,  согласований, оценки стоимости проекта,  презентации инвесторам.

           После утверждения концепции генплана поселка этого, переходим к  разработке генплана, к стадии  "П" - проект.

Состав проекта:

- Титульный лист
- Ведомость чертежей
- Пояснительная записка
- Ситуационный план
- Опорный план
- Генплан все в линиях на топосъемке
- Генплан в цвете с благоустройством
- Транспортная схема
- Схема инженерных сетей
- Схема зонирования очередей застройки
- Схема благоустройства
- Разрезы дорог
- Разрез по рельефу
- 3D  визуализация поселка ( вид сверху )
- 3D поселка со стороны въезда
- 3D визуализация улиц
- Варианты дизайна фасадов коттеджей

Архитектурный "самострой" Подмосковья  

Сегодня сфера строительства загородной недвижимости в Подмосковье и в России вообще выглядит лучше чем двадцать лет назад, но похвалиться особо нечем. Желание большинства жителей города обзавестись собственной дачей, коттеджем, домом за городом привело к хаотичному и разношерстному застраиванию всего Подмосковья. Каждый строил, как мог и из чего мог и сколько мог. На сегодняшний день по всей области разбросаны отдельно и в составе дачных поселков кирпичные, деревянные, и бетонные "монстры", построенные в 90, простоявшие многие годы пустыми , так и не стали полноценными домами для своих хозяев. Многие бетонные и кирпичные коробки не достроены и на сегодняшний день или стоят без необходимых коммуникаций в чистом поле и их хозяева пытаются их продать.

Сегодня многие собственники таких "монстров" обращаются к архитекторам для реконструкции и создания индивидуального архитектурного облика. Архитектурные мастерские предлагают различные варианты дизайна фасадов и интерьеров, отталкиваясь от того, что есть на сегодняшний день.

Те, кто по разным причинам, в свое время не ввязался в эту безнадежную эпопею стихийного строительства "родовых гнезд" на самых окраинах цивилизации, теперь благодарят Бога и думают, в отличие от своих недальновидных и несдержанных предшественников, как решить проблему строительства собственного дома без подобного рода эксцессов. 

Большинство хаотично построенных в 90 е дачных и коттеджных поселков, уходят в прошлое и появляются совершенно нового уровня поселки с продуманной архитектурной концепцией строительства. Ситуация с " сам себе архитектор" и " сам себе строитель" уходит в прошлое и настает время профессионального подхода к строительству поселка и домов. На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости практически исчез "самострой" и основное предложение составляют централизованные поселки различной степени готовности с необходимыми коммуникациями и инфраструктурой для полноценного проживания. 

Поселок бизнес и премиум класса должен не только быть расположен близко к городу и, иметь хорошую транспортную доступность, но и обладать продуманной функциональностью, индивидуальным архитектурным стилем, красотой композиции и удобством проживания, он должен весь быть закручен в единую архитектурную концепцию. И сегодня это прекрасно осознают и девелоперы и строители и архитекторы. Покупатели загородной недвижимости за последние годы так же значительно выросли в понимания важности архитектурного облика и продуманной концепции поселка.

Концепция поселка "Варяг"

Как построить грамотно ?

Девелоперы делят стандартную концепцию коттеджного поселка на несколько составляющих:

маркетологи знакомят заказчика с состоянием рынка коттеджных поселков Московской области, рассказывают об удачных и неудачных реализованный проектах на конкретных примеров, рассказывают об отличия поселков различных уровней, знакомят с направлением на котором он собирается вести строительство коттеджного поселка. После выбора направления и анализа дорожной ситуации приступают к детальному анализу территории участка под строительство поселка. Когда документы получены - разбираются что и где строить можно, а где нельзя. На этом этапе самое время приглашать архитектора для разработки архитектурно функциональной концепции коттеджного поселка.

Разработка архитектурной концепции примерно 3-4 месяца (в особых случаях до года), стоимостью в пределах $15 - 20 тысяч долларов.

Строители осознанно пытаются увеличить стоимость строящегося объекта за счет увеличения ценности архитектурного облика фасадов зданий, но тут главное не переусердствовать и не сделать архитектуру, которая будет отпугивать покупателей своим видом. Архитектурные решения зданий лучше выбирать такие, которые не будут вызывать противоречивых чувств у покупателей, иначе продать такую архитектуру будет сложно. Необходимо понимать для какой категории покупателей вы строите поселок и не смешивать "в одну кашу" небольшие коттеджи по 150 - 200 м2 с домами по 1000 - 1500 м2. Каждый год в Подмосковье сдается несколько десятков коттеджных поселков различного уровня. Были времена когда строили небольшие поселки на 30 - 40 домов, потом в моду вошли поселки на 300 - 500 домов с огромной общественной территорией. Основным минусом больших поселков являются сроки строительства поселка, ведь даже если строить и сдавать в эксплуатацию по частям в несколько этапов жители поселка будут страдать от постоянного шума и пыли от стройки и наслаждаться стройкой за окном.

На данный момент в цене экология поселка, современный покупатель хочет, чтобы дома стояли в тишине и прохладе леса, а не в чистом поле, а в место скоростного шоссе рядом была река, озеро или пруд. Многие девелоперы не имея естественного водоема на территории поселка проектируют и обустраивают искусственные пруды и ручьи с различными ландшафтными дизайнами. Девелоперы не должны забывать и о инфраструктуре коттеджного поселка. Новые коттеджные поселки превращаются в жилые курорты в которых есть школы, детские сады, продовольственные магазины и даже спа салоны. Рынок загородной недвижимости Подмосковья этим летом ощутил серьезный подъем в строительстве поселков и частных домов. Каждый год в Подмосковье строятся тысячи новых коттеджей в поселках, созданных по оригинальным концепциям с единым архитектурным стилем. Именно такие коттеджные поселки пользуются сейчас, и будут пользоваться в будущем все большим и большим спросом у покупателей, девелоперов и инвесторов.

Кому заказать концепцию поселка ?

Кто же сможет создать качественную концепцию коттеджного поселка ? Многое зависит от заказчика, насколько хорошо он себе представляет какой поселок он хочет получить на выходе и для какой категории покупателей он его строит. Важно и с какими специалистами заказчик будет сотрудничать. Специалисты есть в девелоперских компаниях, имеющих опыт разработки и строительства поселков, и в архитектурных мастерских среди архитекторов, проектировавших коттеджные поселки и среди риэлторов, продающих дома в коттеджных поселках.

Концепцию в понимании спроса покупателей лучше всего разработают риэлторы, считают некоторые заказчики, так как риэлторы занимаются продажей уже реализованных проектов поселков и знают, на что есть спрос, а что сейчас не пользуется популярностью. Предложения всегда интересующее покупателей это экологическое, например поселок в лесу или у воды, поселок близко к Москве или в клубном поселке.

Другие строители считают, что именно девелоперы профессиональнее в концептуальной проработке поселка и знают не только как быстрее продать коттеджный поселок, но и заглянуть гораздо глубже и увидеть перспективы объекта влияющие на имидж строительной организации, возводившей объект. Девелоперская компания собирает весь свой опыт и обобщает все достижения мирового и отечественного рынка загородной недвижимости.

Строители, понастроившие поселки во время роста цен не ориентируясь на спрос покупателя на недвижимость сейчас терпят убытки не имея возможности все продать быстро.

Правильный выбор места застройки объекта, соответствие заявленной ранее категории объекта, строительство элитарного поселка на раскрученном направлении и не экономия на качестве в ущерб количеству - все это избавит застройщиков от типичных ошибок  девелоперов, приводящие их к серьезным неприятностям.

Консалтинговые организации строителям посоветую не экономить на рабочей силе и материалах, так как это сказывается на качестве строительства, но строители говорят, что эти советы далеки от реалий и коттеджные поселки строят из того, что есть и большей частью гражданами Средней Азии.

Если не брать в расчет поселки с деревянными домами большинство коттеджных поселков строится в классическом стиле или современном. У покупателей часто нет выбора и приходится покупать типовой дом с фасадом " как у всех" , или потом нанимать архитектора и создавать дому индивидуальный дизайн фасада.

В архитектуре коттеджных поселков сегодня преобладает ренессансная классика. В современной архитектуре копируется махровый функционализм. Получается , что клиенты, жестким образом привязываются к тому, что есть, не удовлетворяющем их эстетическому вкусу, а также о комфорте и уюте. Экстерьер того или иного здания в таком поселке выполнен "как у всех", а интерьер уже решен "для себя", в соответствии с собственными вкусами владельцев домов.

Важно соблюдать в поселке такое архитектурное понятие как единый ритм. "Правильный" поселок должен строиться в едином ритме. Это означает, что весь поселок должен быть закончен одновременно.

Хороший коттеджный поселок должен проектироваться и строиться по единой архитектурной концепции и в едином ритме. Ненормальна ситуация, когда в одном из коттеджей жильцы уже живут, а по соседству с ними строители начали строить фундамент.

Концепция генерального плана коттеджного поселка именно тот документ, который объединяет и заказчиков и строителей и гарантирует качественный результат.

Концепция коттеджного поселка “Жаворонки”.

Поселок ”Жаворонки” расположен на лесном участке общей площадью 25 га.  в Звенигородском лесничестве в 19 км от Москвы по Минскому шоссе. В поселок можно проехать с двух сторон – через поселок “ Сельская новь” c севера и с Минского шоссе с запада.
Основная концепция поселка основана на экологии заповедного леса. На данный момент в Подмосковье практически не существует предложений по коттеджным поселкам, расположенным в лесном массиве. Большинство коттеджных поселков построены и строятся в продуваемом всеми ветрами чистом поле, дома стоят друг напротив друга без растительности и деревьев, что не добавляет уюта и комфорта владельцам домов.
Сегодняшний покупатель при выборе коттеджного поселка в первую очередь смотрит не только на удаленность поселка от Москвы и наличие хороших подъездных дорог, но и на экологию поселка, его архитектуру и инфраструктуру. Сегодняшние покупатели не хотят покупать дома “в поле”, люди хотят быть ближе к природе – просыпаться в лесу среди деревьев и пения птиц.
На территории поселка растет  заповедный вековой лес. Основной упор в проектировании концепции генерального плана поселка “Жаворонки” сделан на бережном отношении к природе и сохранении естественной красоты леса.
По периметру поселка проходит автомобильная грунтовая дорога шириной 4 м. Внутрь поселка ведут проселочные дороги шириной 3 м . Внутри поселка движение автомобилей предполагается одностороннее или двустороннее с карманами для разъезда встречных авто. По обочинам дорог между деревьев предполагается размещать гостевые парковочные места  под навесами.
Концепция поселка предусматривает единое, общее пространство, без каких либо заборов и ограждений, где каждый житель поселка может прогуливаться по всей территории леса без ограничений. Архитекторы постарались максимально аккуратно вписать каждый дом среди растущих елей и сосен. Дома расположены друг относительно друга так, чтобы максимально не мешать друг другу и не загораживать вид из окон. Рядом с домами расположены небольшие гостевые дома, бани, беседки, навесы для машин, все это аккуратно вписано между стволов деревьев. Поселок располагает к спокойному семейному проживанию и отдыху, пешим прогулкам по лесным тропинкам, полянкам.   В центре поселка расположена территория заповедного леса, которую можно превратить в небольшой заповедник с лесными зверями и птицами. Рядом на опушке устроен небольшой искусственный водоем с чистой родниковой водой и рыбками. Зимой на водоеме предполагается устраивать каток. В каждой части поселка есть своя неповторимая территория для прогулок с тропинками, беседками, малыми архитектурными формами, детскими площадками и ландшафтным дизайном. Между домами для зрительного разделения участков высажены живые кустарники.
Вся территория поселка представляет собой сплошной зеленый ковер с переплетающимися криволинейными тропинками среди стволов деревьев. Тропинки ведут в ключевые места поселка – к лесному озеру, зоопарку, въездным группам, детским площадкам. На пересечении и вдоль пешеходных дорожек размещены: лавочки, беседки, сказочные скульптуры и декоративные элементы. В поселке приятно и интересно гулять не только взрослым, но и детям.
Поселок рассчитан на 116 домов для круглогодичного проживания. Дома двух и трех этажные площадью от 160 – 500 м2 экологически чистые из клееного бруса или бревен на временных свайных фундаментах, чтобы максимально сберечь корни окружающих деревьев. В придачу к некоторым домам предлагается гараж на 2 машины, гостевой домик, беседка с барбекю и баня.  Все дома подключены к центральным коммуникациям.
В самом центре поселка расположено здание администрации, гостиница, ресторан и магазины. Поселок “Жаворонки” представляет собой эксклюзивный экологически чистый продукт на рынке загородной недвижимости для людей, которые стремятся к единению с природой.